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The purchase of estate　不動産購入-QandA-

■空き巣対策特別措置法■
平成２６年１１月１９日、衆議院解散直前に成立し、同月２７日に公布平成２７年２月２６日に施工されました。

《目的》
適切な管理が行われていない空き巣が、防災、衛生、景観等、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている場合もあり
地域住民の生命、身体または財産を保護するとともにその生活環境の保全を図り、あわせて空き巣等の活用を促進しようとする
ものです。

《ポイント》
●市区町村長は、特定空き家の所有者に対して、除却、修繕、立木の伐採、その他必要措置を「助言」「指導」することができる。
●「助言・指導」に従わない場合は勧告が出来る。更に、「命令」、「行政代執行」もできる。
●過料「命令」に違反した場合は「５０万円以下の過料」
●固定資産税・都市計画税の課税標準額の特例の対象から除外する。
　〈現行の住宅地特例：課税標準額〉
　１．小規模住宅用地（２００㎡以下の部分）
　　　固定資産税は、評価額の１／６　　都市計画税は、１／３。
　２．その他の住宅用地
　　　固定資産税は、評価額の１／３　　都市計画税は、２／３。

■相続時精算課税制度■
住宅取得資金等贈与に係る、親、祖父母の年齢に対する特例措置が４年半延長されました。

〈特例措置〉贈与のあった年の１月１日時点の年齢　　６０歳以上　　→　　年齢制限なし

〈適用期限〉平成２６年１２月３１日　　→　　平成３１年６月３０日　まで延長

■不動産取得税の軽減措置■
●住宅及び土地の取得に係る不動産取得の税率を３％に軽減する適用期限を３年間延長します。

〈軽減措置〉　本則４％　　→　　３％とする。
〈適用期限〉平成２７年３月３１日まで　　→　　平成３０年３月３１日まで延長

●宅地等の取得等に係る課税標準を２分の１とする特例措置の期限を３年間延長します。

〈軽減措置〉課税標準を２分の１とする。
〈適用期限〉平成２７年３月３１日　　→　　平成３０年３月３１日まで延長

■登録免許税の軽減措置■
●住宅用家屋の所有権移転登記等の登録免許税の軽減措置の適用期限が２年間延長されます。

〈軽減措置〉
　◇所有権保存登記　　本則　０．４％　　→　　特例　０．１５％
　◇所有権移転登記　　本則　　　２％　　→　　特例　０．３％
　◇抵当権設定登記　　本則　０．４％　　→　　特例　０．１％

〈適用期限〉　平成２７年３月３１日　　→　　平成２９年３月３１日まで延長

●土地の売買による所有権移転登記に対する登録免許税の軽減措置の適用期限が２年間延長されます。

〈軽減措置〉　本則　２％　　→　　１．５％とする。
〈適用期限〉　平成２７年３月３１日　　→　　平成２９年３月３１日まで延長

■住民税からの住宅ローン減税■
●住民税からのローン控除の延長等
　平成２６年４月から平成３年６月までに入居した者で、住宅借入金等特別税額控除の適用があり、当該年分の借入金特別税額控除から当該年分の所得税額を控除した残額がある場合は、翌年度分の個人住民税において、当該残高に相当する額を次の控除限度額の範囲で減額します。
（期限：居住年は、平成２９年１２月が、平成３１年６月まで延長されました。）

居住年	最大控除額
～平成２６年３月	所得税の課税所得金額×５％（最高９．７５万円）
平成２６年４月～平成３１年６月	所得税の課税所得金額×７％（最高１３．６５万円）

注）平成２６年４月から平成３１年６月まで欄の金額は、消費税が８％、又は１０％の場合でありそれ以外の場合、平成２６年３月までの控除限度額を適用する。

■住宅ローン減税（一般住宅）■
●一般住宅を取得した場合の住宅ローン控除
　住宅を取得し平成２６年から平成３１年６月までに居住した場合、住宅借入金等の年末残高の限度額（借入限度額）、控除率、各年の控除限度額及び控除期間（１０年）の最大控除額は次のようになります。
（期限は、平成２９年１２月が、平成３１年６月まで延長されました。）

適用期限	借入限度額	控除率	各年の控除限度額	最大控除額
～平成２６年３月	２，０００万円	１．０％	２０万円	２００万円
平成２６年４月～平成３１年６月	４，０００万円	１．０％	４０万円	４００万円

■住宅ローン減税（認定住宅）■
●認定長期優良・認定低炭素住宅を取得した場合の住宅ローン控除
住宅を取得し平成２６年から平成３１年６月までに居住した場合、住宅借入金等の年末残高の限度額（借入限度額）、控除率、各年の控除限度額及び控除期間（１０年）の最大控除額は次のようになります。
（期限は、平成２９年１２月が、平成３１年６月まで延長されました。）

適用期限	借入限度額	控除率	各年の控除限度額	最大控除額
～平成２６年３月	３，０００万円	１．０％	３０万円	３００万円
平成２６年４月～平成３１年６月	５，０００万円	１．０％	５０万円	５００万円

注）平成２６年４月から平成３１年６月まで欄の金額は、消費税が８％、又は１０％の場合でありそれ以外の場合、平成２６年３月までの条件で控除額を求める。

■贈与税　暦年課税制度■
●暦年課税の税率が、「特例税率」と「一般税率」に分類される。
平成２５年度の税制改正において、相続税とともに暦年課税の税率が変更され平成２７年１月から適用されます。
暦年課税は、「特例贈与財産」と「一般贈与財産」で税率が異なります。
　・「特例贈与財産」とは・・・２０歳以上の者が直系尊属から贈与を受ける場合
　・「一般贈与財産」とは・・・上記以外の贈与を受ける場合

平成２７年１月１日以降の贈与税率表
基礎控除後金額	一般贈与財産		特例贈与財産
基礎控除後金額	税率	控除額	税率	控除額
～２００万円	１０％	－	１０％	－
～３００万円	１５％	１０万円	１５％	１０万円
～４００万円	２０％	２５万円	１５％	１０万円
～６００万円	３０％	６５万円	２０％	３０万円
～１，０００万円	４０％	１２５万円	３０％	９０万円
～１，５００万円	４５％	１７５万円	４０％	１９０万円
～３，０００万円	５０％	２５０万円	４５％	２６５万円
～４，５００万円	５５％	４００万円	５０％	４１５万円
４，５００万円～	５５％	４００万円	５５％	６４０万円

■住宅取得資金等贈与非課税措置■
●住宅取得資金に係る贈与税の非課税措置の延長・拡充

契約年	消費税１０％が適用される方		左記以外の方
契約年	質の高い住宅	左記以外の住宅	質の高い住宅	左記以外の住宅
平成２６年（現行）			１，０００万円	５００万円
平成２７年			１，５００万円	１，０００万円
平成２８年１月～２８年９月			１，２００万円	７００万円
平成２８年１０月～２９年９月	３，０００万円	２，５００万円	１，２００万円	７００万円
平成２９年１０月～３０年９月	１，５００万円	１，０００万円	１，０００万円	５００万円
平成３０年１０月～３１年９月	１，２００万円	７００万円	８００万円	３００万円

※平成２７年１月からの住宅資金贈与は、実際の贈与の時期ではなく、その契約年に対して非課税限度額が適用されます。
　平成２７年１月以降の贈与で、契約年が平成２６年以前の場合は、平成２６年（現行）の非課税限度額が適用されます。
※平成２８年９月までに「左記以外の方（１０％以外）」欄の適用を受けた方は、再度、「消費税１０％が適用される方」欄の非課税限度額の適用を受けることが可能です。
※【質の高い住宅】とは・・・①省エネルギー性の高い家　②耐震性の高い家　③バリアフリー性の高い家
※【リフォーム工事】・・・大規模改築、耐震リフォーム、省エネ、バリアフリー、給排水

■住宅ローンの概要について■
●住宅ローンは大きく分けると公的融資と民間融資になります。
◎公的融資（主なもの）

住宅金融公庫	日本国籍（外国人なら永住権）を持つ人なら誰でも利用できます。住宅の構造・床面積や地域により条件が付き、融資額も異なってきます。金利は固定金利（段階金利）で年収や床面積で区分され、融資限度額は年収８００万円以下の人の場合は購入価格の８０％、年収８００万円超の場合には５０％と定められています。最長返済期間は住宅の構造で決まります。省エネルギー性が高い住宅や耐久性を備えた住宅、高齢化対策としてのバリアフリータイプの住宅は優遇されます。また、公庫は平成１８年度中の組織変更に向け、ローンの証券化による新公的支援ローンの取り扱いもスタートさせています。このローンは「全期間固定金利」、「保証料不要」及び「繰上返済手数料無料」が最大の特徴となっています。
財形住宅融資	勤務先で財形貯蓄をしている人が利用できる公的融資。財形貯蓄を１年以上続けていて貯蓄残高が５０万円以上ある人が対象で、購入価格の８０％以内であれば貯蓄残高の１０倍まで、最高４，０００万円まで借りられます。金利は、５年固定金利性で６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定する形となります。勤務先に申し込む財形転貸、住宅金融支援機構の取扱金融機関を窓口とする財形直接融資などがあります。公務員の場合は共済組合が窓口となります。
自治体の融資	全国の都道府県や市区町村でも独自の住宅融資を行っており、その地域に住むか勤務している人が対象となります。融資額や返済期間は自治体によって異なります。金利は大部分が固定金利で、低金利となっています。融資には、自治体が直接融資する方法、自治体が委託した資金を金融機関が融資する方法、利子補給する方法の３通りがあります。

◎民間融資

銀行、労働金庫、信用金庫（組合）、生命保険会社、損害保険会社
信販会社、各企業による持家制度、住宅金融専門会社など

金利の自由化により民間金融機関は続々と新型の住宅ローンを販売しています。これらは金利面における自由化だけでなく、融資額の拡大、返済期間の延長、返済方法の多角化など様々な特徴をもっており自分のライフスタイルに合わせたローンの選択肢が大きくひろがりつつあります。また、住宅金融支援機構と民間金融機関とが提携して融資する、長期固定金利の「フラット３５」も人気を集めています。

住宅金融支援機構では、平成２１年６月より認定長期優良住宅を対象に全期間固定金利の５０年ローン「フラット５０」の取扱いを開始し、その制度を取り扱う金融機関も徐々に増えてきています。

●返済方法の概要
◎「元利均等返済」と「元金均等返済」
毎月の返済額が常に一定となる「元利均等返済」は返済計画が立てやすく一般的な返済方法です。一方「元金均等返済」は当初の返済額がもっとも多く、その後は毎月徐々に減っていきます。それぞれメリット・デメリットがあってどちらが有利とは言えませんが、住宅ローンを利用する人のうちほとんどが「元利均等返済」方法を選択しています。なお、元利均等返済のひとつに、当初５年間の返済額が軽減できるゆとり返済（旧公庫融資）・ステップ返済（旧年金融資）という方法がありましたが、これらは６年目以降の返済額が大きくアップしてしまうというデメリットも抱えています。（ゆとり・ステップ返済とも現在は廃止）

◎「固定金利型」と「変動金利型」
住宅ローンの金利には、借入時の金利が最後まで変わらない「固定金利型」と、金融情勢の変化に応じて返済期間中でも金利が変わっていく「変動金利型」があります。住宅金融支援機構と民間金融機関とが提携して融資する「フラット３５」（及び「フラット５０」）は「固定金利型」、５年ごとに金利が見直される財形住宅融資はどちらかといえば「変動金利型」と言えます。民間融資ではいずれかを選択できるようになっていますが、主流は「変動金利型」です。しかし、自由化に伴い最近では固定と変動を組み合わせた「選択型」も登場しています。金利が低い局面では「固定金利型」、金利が高い局面では「変動金利型」を選ぶのが基本と言われています。

■持ち家だけの特典、「リバースモーゲージ」とは？■
●「リバースモーゲージ」とは？
高齢者などが自分のマイホームを担保にして、自治体や金融機関等から毎月お金を借りて生活費に充当していき、死亡または契約終了時にその不動産を
処分するなどして借金を一括返済する方法で、図のような仕組みになっています。

●「リバースモーゲージ」が注目される社会的背景
少子高齢化への急速な進展に伴い、老後の唯一の頼りであった年金制度が大きく崩れ始めています。子供たちと同居しようにも、彼らも自分たち子供の教育費や住宅ローンなど様々な問題を抱えており、思うようにいかないのが現状です。そこで長年の自助努力によってマイホームという資産を手に入れた高齢者には、その資産を活用して自立する道を広げていこうという背景があるのです。賃貸住まいの人の場合は、年金不安の中で老後の家賃も自ら工面して払い続けていかなければならないというリスクがありますので、現役世代のうちに老後の生涯家賃を積み立てる等、何らかの対策を講じておく必要があります。

●すでに一部の自治体や金融機関で実施中！
この制度は既に東京都の武蔵野市を始め、大阪市等、都市部を中心とした自治体や一部の金融機関で実施されています。

●「リバースモーゲージ」制度の今後の動き
アメリカやヨーロッパでは、すでに広く公的制度としてリバースモーゲージが利用されています。日本でも遅ればせながら、老後の年金不足を補う手段として国が制度として導入する方向で検討を開始しています。

旧住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）では、このリバースモーゲージ手法を応用した新しい融資制度を平成１３年度１０月より発足させています。
具体的には、高齢者が自宅のバリアフリー増改築工事を行う際に利用できる制度で、生前は利息のみ支払えばよく、元金は死亡時に自宅を売却して
一括返済する仕組みです。（この仕組みは「高齢者向け返済特例制度」として住宅金融支援機構に引き継がれています。）

■年代別資金計画のポイント■
解決策
●贈与税の非課税枠の活用
平成２４年１月１日から平成３１年６月までの間に、直系尊属（父母、祖父母、曾祖父母）からの住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税限度額は次の通りです。この非課税限度額は通常の非課税枠に加算することができます。（ただし、贈与を受けた年の１月１日において２０歳以上で、合計金額が２，０００万円以下であること）

　■【省エネ性・耐震性を備えた良質な住宅の場合】
　　・平成２４年中に贈与を受けた者・・・１，５００万円
　　・平成２５年中に贈与を受けた者・・・１，２００万円
　　・平成２６年中に贈与を受けた者・・・１，０００万円
　　※東日本大震災の被災者については、平成２６年中まで１，５００万円とする。
　　※省エネ対策等級４又は耐震等級２以上の住宅

　■【上記以外の住宅の場合】
　　・平成２４年中に贈与を受けた者・・・１，０００万円
　　・平成２５年中に贈与を受けた者・・・７００万円
　　・平成２６年中に贈与に受けた者・・・５００万円
　　※東日本大震災に被災者については、平成２６年まで１，０００万円とする。

　■【平成２７年１月から】

契約年	消費税率１０％が適用される方		左記以外の方（※１）
契約年	質の高い住宅	左記以外の住宅（一般）	質の高い住宅	左記以外の住宅（一般）
平成２７年	－	－	１，５００万円	１，０００万円
平成２８年１月～２８年９月	－	－	１，２００万円	７００万円
平成２８年１０月～２９年９月	３，０００万円	２，５００万円	１，２００万円	７００万円
平成２９年１０月～３０年９月	１，５００万円	１，０００万円	１，０００万円	５００万円
平成３０年１０月～３１年６月	１，２００万円	７００万円	８００万円	３００万円

（※１）消費税率８％の適用を受けて住宅を取得した方のほか、個人間売買により中古住宅を取得した方。

　■【東日本大震災の被災者に適用される非課税限度額は以下のとおり】

契約年	消費税率１０％が適用される方		左記以外の方（※１）
契約年	質の高い住宅	左記以外の住宅（一般）	質の高い住宅	左記以外の住宅（一般）
平成２８年１０月～２９年９月	３，０００万円	２，５００万円	１，５００万円	１，０００万円
平成２９年１０月～３１年６月	１，５００万円	１，０００万円	１，５００万円	１，０００万円

これは贈与を受けるものにとって、頭金を増やすには非常に有効な方法です。尚、それ以上の贈与については親との共有名義にすることで不要な贈与税を節約することもできます。
※注。「相続時精算課税制度」を利用した場合、その贈与額（うち非課税枠加算分は除く）は贈与者（親）が亡くなった時の相続財産に加算されます。

（注１）上記の「質の高い住宅」とは、
①省エネルギー対策等級４（平成２７年４月以降は断熱等性能等級４）
②耐震等級２以上若しくは免震建築物
③一次エネルギー消費量等級４以上
④高齢者配慮対策等級３以上

（注２）改正前は、贈与を受けた時期によって適用される非課税枠がきまっていましたが、改正後は、住宅用家屋の収得等に関わる契約の締結時期によってきまります。なお、平成２７年１月以降に贈与を受けたものについては、平成２６年以前に契約を締結したものであっても、１，５００万円が適応されます。

【リフォーム工事の範囲】
現行の大規模増改築、耐震リフォーム等に加え、一定の省エネ改修工事、バリアーフリー改修工事、給排水菅又は雨水の浸入を防止する部分に関わる工事が追加されました。

●長期ローンを上手に利用
３０代のメリットは何と言ってもその“若さ”。３５年返済などの長期ローンも十分可能です。この長期ローンを利用することで、少ない年収や返済額でも多くの融資を受けることができるようになります。
例えば・・・

■支払いから見た場合
毎月７万円、ボーナス月加算１５万円・金利３％とした場合の借入限度額は？
　　　　

２０年返済の場合	１７１１万円（例えば４０代後半の人）
３５年返済の場合	２５９８万円（例えば３０代の人）
差額	７５５万円

■年収からみた場合
税込み年収４００万円・金利３％・借入限度率３０％とした場合の借入限度額は？

２０年返済の場合	１８０３万円（例えば４０代後半の人）
３５年返済の場合	２５９８万円（例えば３０代の人）
差額	７９５万円

●生命保険料を見直す
３０代は子供もまだ小さく、万が一の場合の家族への生涯保障は何千万円も必要と言われています。そのため、多くの人は月々何万円もの生命保険料を払い続けていますが、住宅ローンを利用することで、この保険料を大きく減らすことができます。。つまり、住宅ローンには生命保険が付保されていて、ご主人が死亡または高度障害になった場合には、その時点でローンの支払いは免除され、残された家族はにローンのない住宅が残ります。これにより、生涯の住居費は格段に少なくて済むようになるため、その分、月々の生命保険料を大きく減らすことも可能です。
（最近では、一定の条件で、ローンの借り手が重い病気にかかった場合に、その返済を免除する『疾病保障付き住宅ローン』も拡充されています。）

●４０代・・・かさむ教育費をどうクリアするか？
解決策
・支出のピーク時期をずらす
子供の教育費がかさむ４０代での資金計画のポイントは、教育費のピーク時期と年間返済額のピーク時期が重ならないように計画を立てることです。
・活用しよう！公的機関の『教育ローン』
教育費の調達には、国民生活金融公庫の『国の教育ローン』がお勧めです。融資額は子供１人につき２００万円以内で返済期間は１０年以内となっています。在学中は利息だけ払い子供が社会人になってから元金を返済させることも可能です。このほかにも、『教育積立郵便貯金』や『一般財形貯金』などを上手に活用していくことで、教育費負担の問題は軽減されていきます。

●５０代・・・退職までに、いかに返済を終えるか！
解決策
・頭金は多く、返済期間は短く
６０歳時の残滓を少しでも減らしておくためにも、なるべく頭金は多く用意すべきです。また、できる限り返済期間を短くすることで定年後のリスクを減らすことが可能になります。
・住宅ローン減税と内入れの積極活用
住宅ローン減税で還付されるお金や余裕資金をなるべく早い時期にローンの内入れは、期間短縮型を利用するほうが効果大です。
・『親子リレー返済』の活用
住宅ローンの種類によっては、高齢の人であっても、一緒に入居する予定の子供を連帯債務者にすることで、最長返済期間の利用が可能になる場合があります。これを親子リレー返済といい、以下のような条件を満たす親子がその対象となります。（一例です）

１．同居、もしくは将来同居を予定している親と子であること。
２．子の年齢は借入時に満２０歳以上、借入期間満了時に満７５歳未満であること。
３．原則、親子とも団体信用生命保険に加入し、承認を得られること。
４．親子とも安定した継続収入があること。
５．その他、金融機関が定める住宅ローンの各種条件に合致した方。

■頭金づくりに有利な金融商品は？■
頭金づくりの代表敵な金融商品には、次のようなものがあります。ただし、マイホーム取得計画を立てる際にはこれらの金融商品の有利さばかりに目を奪われるのではなく、その時々の金利情勢や優遇税制、積立期間中における支払家賃総額などを総合的に検討して判断することが大切となってきます。
●財形住宅貯蓄（勤務先に財形貯蓄制度がある場合）
・給与天引きで知らず知らずのうちに貯まる（原則５年以内）
・一定条件を満たせば利子非課税に（非課税限度額５５０万円）
・１０年満期（変動金利型）の場合には、満期前に換金すると、最近２回分（１年分利息相当額（源泉税２０％の税引き前）が手数料として差し引かれる（５年固定では２年分）。
・短期で解約すると税金の分だけ元本割れする可能性があるので、最低２～３年は解約しないことが原則。
●積立式定期預金（民間金融機関）
・普通預金口座から一定の金額を定期預金口座に毎月自動振替することで、定期預金に積立ていく商品
●オート定期（ゆうちょ銀行）
・毎月決まった日に、通常預金から一定の金額を定額貯金に自動的に積立ていく商品
・積立期間は最長６年。
●定期預金（信用金庫。信用組合）
・積立期間をはじめに決め、定期的に掛金を払い込み、満期日にまとまった給付金を受け取る商品。
・積立方法は、口座振替・店舗で払い込み・集金での払い込みがある。
●その他
・金利は低いｇあ、元本割れのない通常の預貯金（民間金融機関・ゆうちょ銀行）
・投資信託。株、外貨建て金融商品は高利回りが期待できる反面、経済情勢や為替の変動による元本割れリスクも高いので慎重に。
・ペイオフも考慮し、運用先は１カ所に集中させないことも重要。

■定期借地権付き住宅地とは？■
●定期借地権住宅の特徴
１．分譲住宅に比べて少ない負担でマイホームが取得できます。
２．土地を『利用』することで生活に余裕がうまれます。
３．契約期間満了後は土地を返さなければなりません。
４．住宅ローンも利用できます。
●通常のマイホームの場合、土地、建物とも自分で購入することになりましが『定期借地権付き住宅』では、とても野は自分のもので土地は借地となります。
●通常の『所有権付き住宅』よりおよそ４割ほど安くつきます。（物件によりその程度は異なる）
●契約時に保証金が必要となります。
●毎月地代の支払いが必要となります。
●定期借地権には次の２種類がありま、共に契約更新はありません。

一般定期借地権	契約期間５０年以上、契約終了時には建物を取り壊し更地にして返還
建物譲渡時特約付借地権	契約期間３０年以上、契約終了時には建物譲渡時特約を実行して、建物付きで土地を返還

●契約の際には次の点をよく確認しておきましょう。
１．地代はいくらか？
２．地代の改定方法は？
３．契約期間は何年か？
５．転売するとき承諾料は必要か？必要な場合はいくら位か？
など・・・
●上記メリット・デメリットに加え自分たち家族のライフスタイルも考慮して総合的に判断しましょう。

■今、ここが気になる！■
●消費税増税による負担増は解消できる！って本当？？
平成２６年４月、消費税は８％になりました。
平成２７年１０月に消費税１０％が予想されていましたが、平成２９年４月に延期されました。
消費税増税後の反動減の対策として住宅ローン減税が準備されており解消できることを、しっかりと理解しておきましょう。

消費税１０％の引き上げが延期になった対策として、現行として住宅ローン減税、すまい給付金制度も平成３１年６月まで延長になりました。
消費税が８％もしくは１０％の場合は、１０年間で一般住宅では、　　　　　　　　　　　　最大４００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　認定（長期優良・低炭素）住宅では、最大５００万円税金（所得税・住民税）が控除されます。
また、年収に応じて「すまい給付金」（現金）が給付されます。

税金の還付額と給付金は、借入金、ご本人の年収、不要人数や子供の年齢で異なります。
自分自身の場合はどうなのか？計算してみましょう！
そして、もっと大事なことは・・・金利の動向、６０歳以降の返済計画です。しっかりと検討し、自信をもって向かいましょう！

●長期優良住宅とその他の住宅のコスト比較
長期優良住宅とは、省エネ性・耐震性・可変性・維持管理の容易性・劣化対策などの性能項目について、一定以上の性能水準であることを認定された住宅をいいます。
長期優良住宅は一定以上の住宅性能を確保する分、一般の住宅に比べて当初の建築コストは割高になります。しかし、長期的にみると光熱費や維持修繕費等のランニングコストの軽減につながり、また住宅ローン金利にも優遇措置が適用されるため、一般の住宅よりもトータルでは安くあがる可能性があります。

●省エネ住宅はどれくらいお得？
省エネ住宅とは、窓やドアを断熱性・気密性の高い構造にし、壁や床に断熱材を入れるなどして、冷暖房機器によるエネルギーロスを少なくするなど省エネに配慮したり、さらには太陽光発電など自然エネルギーを活用する設備を備えて住宅をいいます。

■住宅ローン減税、あなたは受けられるか？■
（住宅ローン減税が適用できるかのフローチャート）

■譲渡損失繰越控除、あなたは受けられるか？■
入居用財産の『買換え特例』または『譲渡損失繰越控除』が受けられるかどうかのフローチャート

■住宅ローン減税・実務問答集■
①Ｑ．減税期間は何年ですか？　
　　Ａ．これまでは、１０年間と１５年間の選択制でしたが、平成２１年入居分より減税期間は１０年間となります。

②Ｑ．共働き夫婦はそれぞれが住宅ローン減税を使えるの？
　　Ａ．ＯＫです。夫婦でそれぞれが住宅ローンを組んで持分登記している場合はもちろん、夫婦が借入について連帯債務者となっていれば、夫婦それぞれが、それぞれの借入金年末残高に応じて住宅ローン減税の適用を受けることができます。なお、妻が連帯債務者でなく「連帯保証人」となっている場合には、妻は住宅ローン減税の適用が受けられませんのでご注意下さい。

③Ｑ．つなぎ融資は住宅ローン減税の対象になりますか？
　　Ａ．だめです。つなぎ融資は返済期間が１０年未満のローンですから、年末にこの残高があったとしてもこの年は「住宅ローン減税」の対象にはなりません。

④Ｑ．親名義の家屋の増改築を子供がローンを組んで行った場合、子供は「住宅ローン減税」が受けられますか？
　　Ａ．だめです。住宅ローン減税の対象になる増改築は、「自己」の居住の用に供している「自己」所有の家屋で一定の要件を満たすものに限られるからです。ただし増改築により級友持分を取得し、他の要件を満たしている場合には対象となります。

⑤Ｑ．住宅を建てる前に買った土地のローンは住宅ローン減税の対象になりますか？
　　Ａ．その土地が次の要項に当てはまる場合は控除対象となります。
　　　・宅建業者から購入した建築条件付き土地（取得後３ヶ月以内に建築請負契約を締結しなければならない）である場合
　　　・住宅を新築する日以前２年以内に購入された土地で、債権担保のためその住宅を目的とする抵当権が設定される時などに限られます。

⑥Ｑ．転勤で家族を残して単身赴任する場合、住宅ローン減税の対象になりますか？
　　Ａ．ＯＫです。転勤などのやむを得ない事情で家族と離れて生活する場合でも、取得等の日から６ヶ月以内に家族が居住し、単身赴任が終わった時にその本人が再びその家屋に居住すると認められるときは、本人が居住の用に供したものとして住宅ローン減税の適用が受けられます。

⑦Ｑ．転勤期間中、他人に賃貸していた自宅に、転勤が終わって再びその住宅に居住した場合は取得後１０年以内であればその時から再び住宅ローン減税の対象となりますか？
　　Ａ．平成１５年４月１日以降の転居からはＯＫです（それ以前の転居はダメ）。勤務先から転勤命令など、やむを得ない理由の転居であることを税務署に届け出ることが条件となります。また再入居したときにも届け出が必要です。再入居した年に住宅を他人に貸していると、減税を受けられるのが翌年以降になるので注意が必要です。

⑧Ｑ．年間の所得合計金額が、一度でも３，０００万円を超えてしまうと、それ以降の住宅ローン減税は受けられないのですか？
　　Ａ．それ以降でも、３，０００万円以下となった年で他の要件も満たしていれば再び住宅ローン減税の対象になります。

⑨Ｑ．「譲渡損失繰越控除」は、所得税だけでなく住民税にも適用がありますが、「住宅ローン減税」は住民税にも適用がありますか？
　　Ａ．所得税から控除しきれなかった分は、課税所得の５％（平成２６年４月から平成３１年６月までの入居で、消費税率が８％または１０％である場合は、７％）を上限に住民税から減税されます。

⑩Ｑ．店舗併用住宅の場合、年末の借入残高はどう計算するのですか？
　　Ａ．年末借入金残高に全体に占める居住用部分を乗じて求めた額を住宅ローン減税の対象となる年末借入金残高とします。

⑪Ｑ．サラリーマンの場合、２年以降の手続きはどうするの？
　　Ａ．初年度は税務署に確定申告することになりますが、２年目以降は確定申告後に税務署から送られてくる住宅ローン減税を受けるための証明書に必要事項を記入の上、ローンを借りた金融機関から送られてくる「借入金の年末残高等証明書」を添付して勤務先に届け出れば、勤務先の方で年末調整の際に住宅ローン減税をしてくれます。

⑫Ｑ．築後２５年の木造中古住宅を購入予定ですが、住宅ローン減税が使えますか？
　　Ａ．平成１７年４月以降の取得で、国が定めた耐震基準を満たしていれば使えます。平成１７年３月までは、築後経過年数が木造なら２０年以内、マンションなら２５年以内のものしか住宅ローン減税の対象になりませんでしたが、同年４月以降の取得より、築後年数に変わらず、国の耐震基準を満たしているものであれば住宅ローン減税が適用されるようになりました。適用を受けるには建築士の発行する証明書が必要となります。なお、基準を満たしていない中古住宅を購入して、後から補強工事を行っても、住宅ローン減税の対象にはなりませんのでご注意下さい。

■住宅性能保証制度とは？■
住宅の品質確保の促進等に関する法律」のポイント　～安心してマイホームを求めるために～

●制度のポイント
「念願のマイホームに雨漏りや床の傾きなどが起きたら・・・？」
そんな不安を解消してくれるのが「住宅性能保証制度」です。新築住宅に１０年間義務づけられている瑕疵保証を登録業者が確実に行えるよう、修補費用を保険でサポートする仕組みです。
この制度では、瑕疵を未然に防ぐための独自の技術基準を定め、建築中に専門の検査員による現場審査を行い、住宅の引渡時には、登録業者より保証書をお渡ししています。また万が一保証期間中に登録業者が倒産しても、修補費用を約９５％の保険でカバーされるので安心です。マイホームを住宅保証制度も「保証住宅」とするよう、まずご依頼ください。

●保証の内容
住宅性能保証制度では、保障者がお客様に対して行う保証は、長期保証と短期保証に分けられています。なお、住宅性能保証制度による保証は、保証約款に基づいて行われますが、その内容は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」その他法令に基づき被保証者が有する権利に影響を及ぼすものではありません。

●長期保証について
長期保証で対象となるのは、基本構造部分（柱・梁などの構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）に発見された瑕疵及びその瑕疵が原因の不具合等です。

●短期保証基準（一戸建て）
短期保証は、下表に示す仕上げや設備などにはっせいした不具合事象を対象にしています。保証期間は部位によって異なり、保証書記載の保証開始日から最長２年となっています。

保証対象部分		保証期間	短期保証基準
土工事	盛土、埋戻し及び整地を行った部分	２年	盛土、埋戻し及び整地を行った部分は、沈下、陥没、隆起、敷地の排水不良等の事象が生じ、使用上の不都合をきたしてはならない。なお、これらの部分に多少の沈下等が生じるのは避けられず、住宅の品質または性能を損なうもではありません。
コンクリート工事	アプローチ、ポーチ、玄関土間、犬走り、テラス等、主要構造以外のコンクリート部分	２年	アプローチ、ポーチ、玄関土間、犬走り、テラス等のコンクリート部分は、著しい沈下、ひび割れ不陸、隆起、主要構造部とのはだわかれ等の事象が生じてはならない。なお、盛土、埋戻し部分アプローチ、ポーチ、玄関土間、犬走り、テラス等に多少の沈下が生じるのは避けられず、住宅の品質または性能を損なうものではありません。
木工事	床、壁、天井、屋根、階段等の木造部分	２年	木造部分は、木材の変形、変質により著しいそり、すきま、割れ、きしみ等の事象が生じてはならない。なお、木材は年月の経過により収縮するものであり、羽目板、縁甲板、巾木等に多少のすきまができるのはやむを得ないことであり、住宅の品質または性能を損なうものではありません。
ボード、表装工事	床、壁、天井等のボード、表装工事による部分	２年	ボード、表装工事部分は仕上げ材の剥離、変形、変質または著しい浮き、すき、しみ等の事象が生じ、その機能及び美観を損なってはならない。
建具、ガラス工事	外部及び内装建具	２年	建具、又は建具枠は、変形、腐食等の事象が生じ、開閉不良、がたつき等による機能低下をきたしてはならない。外部建具は、建具から雨水が流入してはならない。
左官、タイル工事	壁、床、天井等左官工事部分	２年	モルタル、プラスター、しっくい等の仕上げ部分及びタイル仕上げの目地部分は、剥離、変退色、著しいひび割れ等の事象が生じ、その機能及び、美観を損なってはならない。なお、これらの部分に軽微なひび割れが生じるのは通常避けられず、住宅の品質または性能を損なうものではありません。
組積工事	コンクリートブロック、れんが等の組積による内、外壁	２年	組積工事の目地部分は、亀裂、破損、仕上材の剥離等の事象が生じ、その機能及び美観を損なってはならない。なお、これらの部分に軽微なひび割れ、組積表面の軽微な段差、凹凸は通常生ずるものであり、住宅の品質または性能を損なうものではありません。
塗装工事	塗装仕上面（工場塗装を含む）	１年６ヶ月	塗装仕上面は、白樺、はがれ、亀裂等の事象が生じ、耐久性及び美観を損なってはならない。
屋根工事	屋根仕上部分	２年	屋根ふき材は著しいずれ、浮き、変形、腐食、破損等の事象が生じ、その機能及び美観を損なってはならない。
防水工事	浴室等の水廻り部分及び外壁開口部取り付け等のシーリング部分	２年	浴室等の水廻り部分は、タイル目地の劣化、防水層の破断、水廻り部分と一般部分の接合部の防水不良等により、通常の使用状態で水漏れが生じてはならない。外壁開口部取付シーリング等の部分は、シーリング材の施工不良による劣化等により、雨水がこれらの部分から侵入してはならない。
断熱・防露工事	壁、床、天井裏等の断熱、防露工事を行った部分	２年	壁面、押入れ、床下等は、水蒸気の発生しない暖房機器の通常の使用により、結露水のしたたり、結露によるカビの発生等の事象が生じてはならない。
防虫処理工事	軸組、壁等の防虫処理を行った部分	２年	軸組、壁等の防虫処理を行った部分は、シロアリ、ヒラタキクイムシ等の食害により、損傷等が生じてはならない。なお、これらの食害を完全に防止することは困難です。
錺金物工事	とい	２年	といは、脱落、破損、たれ下がり、著しい腐食等の事象が生じ、その機能を損なってはならない。
錺金物工事	水切、雨押えの金属板	２年	水切、雨押えの金属板は、継手のはがれ、浮き、著しい腐食等の事象が生じ、下地材への雨水の浸入防止機能を損なってははらない。
電気工事	配管、配線	２年	配管、配線は、接続・支持不良、腐食、破損等が生じてはならない。
電気工事	コンセント、スイッチ	１年	コンセント、スイッチは、取付不調、作動不良等が生じてはならない。
給水・給湯・温水暖房工事	配管	２年	配管は、接続・支持不良、電食、腐食、折損等の事象が生じてはならない。
	配管	２年	配管は、結露により他の部材を著しく劣化させてはならない。
	蛇口、水栓、トラップ	１年	蛇口、水栓、トラップは、取付不調、作動不良等が生じてはならない。
	厨房、衛生器具	１年	厨房・衛生器具は、取付不調、水漏れ、排水不良、破損、作動不良等が生じてはならない。
排水工事	配管	２年	配管は、勾配、接続、固定不良による排水不良または地盤沈下により、折損、漏水の事象が生じてはならない。
排水工事	配管	２年	配管は、結露により他の部材を著しく劣化させてはならない。
汚水処理工事	汚水処理槽	２年	汚水処理槽は、槽のひび割れ、腐食による漏水または不同沈下により機能不全の事象が生じてはならない。
ガス工事	配管	２年	配管は、接続・支持不良、腐食、破損等が生じてはならない。
ガス工事	ガス栓	１年	ガス栓は、取付不調、破損、作動不良等が生じてはならない。
雑工事	小屋裏、軒裏及び床下の換気孔	２年	換気孔は、脱落、つまり、著しい腐食等の事象が生じ、雨、雪、鳥、ねずみ等の侵入及び換気性能の低下をきたしてはならない。
雑工事	めがね石	２年	めがね石は、脱落、絶縁不良等が生じてはならない。

■社会保証制度の概要について■
●社会保険制度の概要
日本国民は、その就労形態等により、次のような社会保険制度によって守られています。
その保障内容は『病気やケガ』・『死亡』・『障害』・『老後』・『失業』などです。

職業保障	民間企業のサラリーマン	国家・地方公務員	私学教職員	農漁協職員等	自営業者
年金	厚生年金	共済組合	共済組合	厚生年金	国民年金
医療	健康保険		共済組合	健康保険	国民健康保険
労働災害	労災保険		労災保険	労災保険	－
失業	雇用保険	－	雇用保険	雇用保険	－

●社会保険制度の概要
もしものことがあったら・・・。社会保険制度は住宅ローンの補填にどれくらい貢献できるかを具体的な事例で見てみましょう。
（下記以外にも、療養給付等さまざまな保障があります）
（例）

家族構成	①夫（３３歳・会社員）、②妻（２５歳・専業主婦）、③長男（３歳）、④次男（１歳）
平均標準報酬月額	２１万円
現在の標準報酬月額	３０万円
夫の勤続年数	１１年
勤務先の社会保険	厚生年金（基金なし）・健康保険・雇用保険・労災保険

（平均標準報酬月額ちは、分かりやすくいうと在職中の平均給料額を現在の価値に直したものです。）

・夫が死亡した場合・・・（夫死亡と同時に団信制度等により住宅ローンはゼロになる。『疾病保障付き住宅ローン』に場合では、一定の疾病に該当すれば、住宅ローンはゼロになる。）
妻に支払われる遺族年金・厚生年金の総額≒５，６８７万円（妻が再婚せず８５歳まで生きた場合）（国民年金・厚生年金の双方から支給。労災による死亡の場合はさらに手厚い保障あり）
※このお金は・・・賃貸だと家賃で消えていく。持ち家ならそのまま生活費に使えますね！

・夫が病気で１年半休職し、その間給料が貰えなかった場合・・・
夫に支払われている傷病手当金の総額≒３２４万円（健康保険から支給。労災による休業の場合はさらに手厚い保障あり）

・夫が倒産やリストラで失業した場合・・・
夫に支払われる失業給付の総額≒１２２万円（給付日数限度まで受給した場合）
（雇用保険から支給。倒産等による失業には手厚い保障あり）

■保険の見直しについて■
原則として、住宅ローンには生命保険が組み込まれています。これにより、万が一の場合、遺族にはローンのないマイホームが残ります。その後は住居費は賃貸比べて格段に少なくて済みます。そこで、その分だけ加入済み保険の過剰部分などを見直すことにより保険料も減り、住宅ローンの補填に回すことも可能になります。
●生命保険の見直しポイント
・もう一度、冷静に必要な保障額と期間を考えてみる
家族構成等、身の回りの環境の変化に応じて、『無駄な保障や足りない保障がないか』、『保障期間は今のままで良いのか』を考えててみましょう。
・今加入している保険契約を解約して新たに入り直すと契約年齢が上がるため保険料が高くなったり、健康状態によっては契約できないおそれもあります。また、予定利率が低い時に新たな保険に加入すると、高い保険料を今後も支払い続けなければならないことも予想されるので、今の保険契約を生かしながらニーズに合うように変更できないかをまず考えてみましょう。
・保険料を減らす方法

①中途減額	今加入している保険の過剰部分を見直して保険料を減らす。（特約を外す・保障額を減らす等・・・）
②払済保険への変更	今まで払ってきた保険の解約返戻金を元に、今までの保険期間を変えずに同じ種類の保険または養老保険に変更する。保障金額は減るが、以後は保険料を払わずに保障を継続できる。
③延長保険への変更	今まで払ってきた保険の解約返戻金を元に今までの保険金額と同額の定期保険に変更する。保障期間は短くなるが、以後は保険料を払わず今と同額の死亡保障を維持できる。
④保険料の払方を変える	月払いで保険料を払っている場合は、半年払いや年払い、一時払いにしたり、あるいは２～３年分などを前納することで保険料の割引が受けられる。

・保障額を増やす方法

①特約の中途解約	特約の付いていない保険に定期保険特約を上乗せする。増額した部分の保険料は変更時の年齢や保険料率で計算される。
②中途増額	もともと特約が付いている保険をさらに定期保険特約を上乗せする。増額した部分の保険料は変更時の年齢や保険料率で計算される。
③契約転換（下取り）	今の保険を解約せずに転換価格で下取りし、同じ保険会社が取り扱う他の保険に入り直す。新規加入よりも保険料は安くなるが、転換時の年齢や保険料率で計算される。
④解約・新規契約	今の保険を解約して保障額の多い新規の保険に入り直す。契約年齢が高くなるので保険料が上がる場合が多い。また、健康状態によっては新規の保険に加入できない場合があるので、今の保険の解約手続きは新規保険に加入できるかを確認後に行うのがベスト。

・保障額を減らす方法

①契約転換（下取り）	今の保険を解約せずに転換価格で下取りし、同じ保険会社が取り扱う他の保障額が少ない保険に入り直す。
②保険金減額	保険金減額制度を使う。減額した分、保険料負担は少なくなる。減額部分に対して解約返戻金が支払われる。
③払済保険への変更	保険料の払い込みを中止し、そのときの解約返戻金を元に、今の契約の保険金額だけを減らす。ただし、今まで付いていた特約はなきなる。
④解約・新規契約	今の保険を解約して保障額の少ない新しい保険に入り直す。ただし、健康状態によっては新規保険に加入できるかを確認してから行うのがベスト。

・保障額は変えずに保険期間を短くする方法

延長保険への変更

保険料の払い込みを中止し、そのときの解約返戻金を元に、今の契約の保険期間だけを短くする。ただし、今までついていた特約はなきなる。

※生命保険の見直しはメリット・デメリットがあります。専門家とよく相談してから進めましょう。

■主婦のパートと税金について■
●主婦が効率よくパート収入を得るためのポイント
１．年収１００万円以下は住民税・所得税はかかりません。
２．年収１００万円超１０３万円以下は所得税はかかりません（住民税は少しかかります）
３．年収１３０万円以上は夫の健康保険の扶養から外れ、勤務先で健康保険・厚生年金に加入するか、自分で国民年金・国民健康保険に加入しなければなりません。
４．年収１４１万円以上になると、夫の給料から配偶者の所得控除額はすべてなくなります。

・平成１６年１月１日以降は、配偶者のパート年収１０３万円までの世帯に適用されている『配偶者特別控除（加算部分）が廃止されます。』
・収入が内職だけの場合は、パート収入と同じく１０３万円以下は所得税はかかりません。
・配偶者特別控除は妻の所得によって調整されますが、夫の合計所得が１０００万円（給与所得で約１２３１万円）を超える年は受けることができません。

●妻のパート年収ごとの課税と夫の所得控除額（所得税分）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　単位：円

妻のパート収入（）内は月額	妻本人への課税関係		健康保険の被扶養者	夫の給料から引ける所得控除額
妻のパート収入（）内は月額	所得税	住民税	健康保険の被扶養者	①配偶者控除	②配偶者特別控除	①＋②
１００万円未満（58,333万円未満）	非課税	非課税	被扶養者	38万	－	38万
１００万円～１０３万円未満（85,833円以下）	〃	課税（１００万円超）	〃	38万	－	38万
１０３万円～１３０万円未満（108,333円未満）	課税	〃	〃	使えない	３８～１６万円	３８～１６万円
１３０万円～１４１万円未満	〃	〃	外れる	〃	１１～３万	１１～３万
１４１万円以上	〃	〃	〃	〃	使えない	０

■手持ち現金をすべて頭金として出す？■
●『頭金は少しでも多い方が良いから』と、手持ち現金をすべて出そうとする人がいます。確かにその分だけ借入金額は減少して、毎月のローン返済は軽くなります。しかし、長い人生において突然何が起こるかわかりません。家族の病気、リストラ、老親の介護・・・。万一の事態が起こったときに手持ち現金がゼロの状態では不安が残ります。
●そこで、次のような方法を考えてみてはいかがでしょう？
１．急な事態に備えて手元にいくら現金があればいいか？を検討し、その分だけは残しておく。

２．『上記の①の金額を差し引いた頭金』と『毎月無理なく返済できる金額』からみて、どれくらいまでなら購入可能かを見極め、その範囲内でプランをたてる。

３．返済期間の設定は『現在の年齢』と『定年退職時の年齢』を考慮する。返済期間は短いに越したことはないが、そのため毎月の返済額が過大になるようなら、無理のない範囲で少し返済期間を延ばす。返済期間の延長はローン金利が高い局面では金利負担も重くなるが、現在のような低金利局面ではさほど負担にならない。

４．ほとんどの住宅ローンには、施主が死亡や高度障害ななった場合には残債がなくなる生命保険機能がついているので、ローン返済期間中はそれによって家族も守られています。現在、加入している生命保険をもう一度見直し無駄を省き、毎月の保険料を減らす。

５．住宅ローン減税で戻ってくるお金はなるべく早いうちにローンの繰上返済（内入れ）に回す。その際の返済方法は返済期間がその都度短くなっていく『期間短縮型』がより効果的。それにより当初の返済期間より早く返済が終わり、返済総額も減らすことができる。また、当初手元に残した現金も当面使う予定がなければ、支障のない範囲で早めに繰上返済回していけばその効果はより一層高まる。
・これにより、突然の事態にも備えながら、無理のないマイホーム取得も可能となってきます。

■全額現金で建てるのが得？それとも、住宅ローン減税を受けた方が得？■

●手持ち現金を持っているので全額現金で建ててしまったほうが得か、それとも、あえて住宅ローンを利用して住宅ローン減税を受けた方が得か？そう言う悩みを抱いている人も中にはいます。では、果たしてどちらが有利なのでしょうか？

●全額現金で建てる場合は、①ローンがないので支払利息はゼロ、②住宅ローン減税は全く受けられないので所得税は満額払うことになる・・・。と言う特徴があります。

●次に、住宅ローンを利用して住宅ローン減税を受ける場合は、①ローンの利息が発生する、②住宅ローン減税が受けられるため所得税は減額あるいはゼロになることもある・・・。と言う特徴があります。

●以上の２つを金額面で比較してみます。仮に住宅ローンを利用する場合の借入金額を２，０００万円・返済期間２５年・利息３．０％・その人の給与収入７００万円・扶養１人とすると、控除期間１０年の住宅ローン減税の総額は約１６７万１千円になります（一般住宅、平成２１年入居）。では、その１０年間のローン利息はどうなるかと言うと、これは約５１１万円。この場合は、全額現金で建てた方が３４３万円以上得をする計算になります。

●では、次に金利と年収を変えて比較してみます。借入金額・返済期間はそのままで、当初１０年間の利率を年２．０％に、扶養１人はそのままでその人の給与収入を４５０万円に変更してみます。この場合の控除期間１０年の住宅ローン減税の総額は約１５３万７千円。その１０年間のローン利息はどうなるかと言うと、これは約３３５万円、この場合でも、全額現金で建てた方が１８１万円以上得をする計算になります。

●マイホームのように高額のローンを利用する場合は、金利がほとんどゼロにならない限り、やはり全額現金で建てた方が得と言えるでしょう。ただ、全額現金で建ててしまったために手元に何もお金が残らなかったとしたら、突発的な事態に対応できなくなる恐れもあるので、それらも考慮してご判断ください。

■住宅瑕疵担保履行法とは？■
●住宅瑕疵担保履行法とは
平成２１年１０月１日より住宅瑕疵担保履行法がスタートしたした。この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務つけるものです。平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅が適用対象で、万が一、事業者が倒産しても２０００万円まで補修費用の支払いが保険法人から受けられます。

●事業者の瑕疵担保責任
新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する１０年間の瑕疵担保責任を負っています。※瑕疵担保責任とは・・・契約の目的物に瑕疵（欠陥）があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことを言います。

●瑕疵担保責任の履行の確保
住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置（保険加入または供託）の事業者への義務付け等を定めています。これにより、消費者が安心して新築住宅を取得できるようになります。

●義務付けの対象となる事業者
新築住宅を消費者に供給する建設業者や宅建業者に対して、瑕疵の補修等が確実におこなわれるように、保険加入または供託が義務つけられます。

●対象となる部分

●トラブルが起きたら
住宅瑕疵担保責任保険がついｔ受託の売主や請負人（売主等）とその買主や発注者（買主等）との間で紛争が生じた場合、消費者保護の観点から受託専門の紛争処理期間において、適切かつ迅速な紛争処理が受けれる体制になっています。具体的には、売主等または買主が「指定住宅紛争処理機関（受託紛争審査会）に申請して「あっせん」、「調停」または「仲裁」を受けることができます。この紛争処理のために申請者または相手方が負担する費用は原則として申請手数料のみであり、申請手数料は１万円です。それ以外の費用（紛争処理委員会への謝金、通常の鑑定・現地調査費用）は原則としてかかりません。つまり、制度自体で運営費を支えますので、当事者は１万円程度の負担で、専門家による紛争処理を受けられることになります。また、保険金の支払いが関連するような紛争の場合は保険法人が参加することにより、一回的な紛争処理が期待できます。なお、和解が成立した場合、保険法人はその結果を尊重することとされています。保険法人が利害関係または紛争当事者として参加した場合は、特段の理由がない限り、示された和解案または調停案を受け入れることとされています。

■住宅リフォーム関連税制にも注目！■
●リフォーム工事にも「住宅ローン減税」が適用できます。また、省エネ、バリアフリー、耐震、新たに三世代同居等のリフォーム促進税制も準備され、益々充実しています。

＜リフォーム減税（投資型減税）所得税控除：１年＞

	限度額	最大控除額
耐震	２５０万円	２５万円
バリアフリー	２００万円	２０万円
省エネ	２５０万円	２５万円
三世代同居	２５０万円	２５万円

＜リフォーム減税（投資型減税）所得税控除：５年＞

控除率	対象工事限度額		最大控除額
2.0％	・バリアフリー・省エネ・三世代同居工事限度額	250万円	62.5万円（5年間）
1.0％	その他工事限度額	750万円	62.5万円（5年間）

お問い合わせは・・・0120・117・237

奈良県香芝市・葛城市・大和高田市・橿原市・北葛城郡王寺町・上牧町 不動産、新築一戸建て、分譲、リフォーム、お家のことなら何でも昇陽ハウジングにお任せ下さい。

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