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SOLEILシリーズ:|  大和高田W期-勝目- | 葛城-竹内- | 大和高田V期-奥田- | 王寺T期-本町4丁目- | 香芝]期-畑3丁目- | 香芝Z期-旭ヶ丘北- |
売土地:| 広陵町みささぎ台 | 上牧町ウエストタウン「片岡台」 |
The purchase of estate 不動産購入-QandA-
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■品質確保法■
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のポイント
〜安心してマイホームを求めるために〜


●瑕疵保証制度の充実〜すべての住宅に10年保証が!!(瑕疵とは、欠陥あるいは欠点のことを言います。)

  
・もし住宅に瑕疵があった場合、その瑕疵担保期間(業者が無償で修理や損害賠償に応じなければならない期間)は、これまでだと契約書により1〜2年に短縮
   される場合が多かったのですが、この法律の施行により、
平成12年4月1日以降の契約からは、全ての住宅について10年間の瑕疵担保責任が義務付けら
   れました。

  
・瑕疵担保の対象となる部分は構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分です。
           構造
  
・新築住宅の契約(請負・売買)において特約を結べば、基本構造部分以外も含めた瑕疵担保責任期間を20年まで延長することも可能です。
●住宅性能表示制度の創設〜さらに高い品質の住宅を求める場合に!!
  
・住宅の性能を契約前に比較できるよう新たに住宅性能表示基準が設けられ、その性能を客観的に評価するため第3者機関(指定住宅性能評価機関)が設置
   されました。(平成12年10月1日より施行)

 
 ・住宅性能表示は任意の制度で、これを利用するしないは住宅の供給者又は取得者の選択によります。
   
この制度を利用すると指定住宅性能評価機関が評価を行い、住宅性能評価書を交付します。
   
但し、一定の費用がかかります。
●紛争処理体制の整備〜紛争処理の円滑化・迅速化!!
  
・住宅を巡る紛争処理については、これまでは膨大な時間や費用を費やし、住宅取得者にとって極めて大きな負担となっていましたが、今回の法整備により、
   
裁判外の紛争処理体制も整備されました。
  
・対象は性能評価を受けた住宅となります。第三者的な立場の弁護士や建築士などによって構成された指定住宅紛争処理機関に申請料を払って申し込む
   ことで、紛争処理の円滑化・迅速化を図ります。

 ※平成14年から『シックハウス対策・換気対策(空気環境)』が追加されました。


住宅に関する法律(概要)■

●建築や不動産開発などに関する法律
土地基本法

●不動産の権利に関する法律
民法

※これら以外にも、住宅を取り巻く法律には色々なものが有ります。

■建築できる地域、できない地域■

●日本の国土のイメージ図
日本の国土



■用途地域とは?■
●通常、マイホームの建築対象となる市街化区域は、都市計画法によって12種類の用途に分類され
 それぞれにおいて建築出来る建物が制限されています。
地域の種類 住宅建築
の可否
内       容
@ 第1種低層
住居専用地域
低層住宅の良好な住居環境を保護するため定める地域。閑静で落ち着いた街並みが
特徴で建築出来るのは住宅、小中学校、図書館など一部に限られる。
A 第2種低層
住居専用地域
主として低層住宅の良好な住居環境を保護するため定める地域。
@に加えてコンビニなど小規模な店舗も認められるため、わりと便利。
B 第1種中高層
住居専用地域
中高層の住宅にかかる良好な住居環境を保護するため定める地域。
Aに加えて大学や病院なども認められる。3〜5階程度の中層マンションが並ぶイメージ。
C 第2種中高層
住居専用地域
主として中高層の住宅にかかる良好な住居環境を保護するため定める地域。
Bに加えて中規模なスーパーマーケットなどもあり、日常生活は更に便利。
D 第1種住居地域 住居の環境を保護するため定める地域。Cに加えて3000u以下のボーリング場やホテル
3000u以下のオフィスも認められる。大規模な店舗・オフィスは制限されている。
E 第2種住居地域 主として住居の環境を保護するため定める地域。Dに加えてカラオケボックスやパチンコ
麻雀店、大規模なホテルやオフィスなどが混在してくる。
F 準住居地域 道路の沿道における利便と増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため
定める地域。ファミリーレストラン・自動車ショールーム・小規模な映画館などが多く見られる。
G 近隣商業地域 近隣の住民への日用品供給を主たる内容とする商業、その他の業務の利便を増進するため
定める地域。自動車修理工場なども加わってくる。
H 商業地域 商業、その他の業務の利便を増進するため定める地域。キャバレーやソープランド、大規模な
映画館などが立ち並ぶ。あくまでも商業施設を中心とした地域。
I 準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工場の利便を増進するため定める地域。大工場や
危険性が高い工場、ソープランドなどは建築出来ない。
J 工業地域 工場の利便を増進するため定める地域。あくまで工場が中心の地域で、学校やホテル、病院
風俗、劇場などは建築出来ない。
K 工業専用地域 もっぱら工場の利便を増進するため定める地域。一定の住宅や学校、病院、風俗店舗などは
建築出来ない。
●上記の用途地域以外にも必要に応じて、用途地域内に特別用途地区が指定される場合がありそれぞれについて建築物の制限や禁止に関する規制が、地方公
  共団体の上令で定められています。

●その他の主な地区・区域における制限
地域・地区 内      容
防火地域
準防火地域
防火を目的として、建物の規模や階数に応じて構造を規制する。(耐火建築物・準耐火建築物)
高度利用地区 市街化における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進を目的に、容積率の最低・
最高限度や建ぺい率の最高限度、壁面位置、建築面積の最低限度などを規制する。
高度地区 市街地の環境の維持、土地利用の増進を図るために、建築物の高さの最高限度や最低限度
などを規制する。
風致地区 都市の風致を維持するために指定される地区。都道府県の条例により建物の建築や木材の
伐採、宅地造成などが規制される。
景観地区 市街化の景観維持を指定される地区で、建物の形態意匠の制限や、建物の高さ、敷地などが
規制される。

■建ぺい率とは?■
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいい、原則として用途地域ごとに決まっていますが、割合が複数の場合にどの数値を採用するかは各自治
 体によって異なります。

      
建ぺい率一覧表(平成15年1月1日施行)
用途地域 容積率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
工業専用地域
30,40,50,60%のうち都市計画で定めたもの
第1種・第2種住居地域
準住居地域、準工業地域
50,60,80%のうち都市計画で定めたもの
近隣商業地域 60,80%のうち都市計画で定めたもの
商業地域 80%のうち都市計画で定めたもの
工業地域 50,60%のうち都市計画で定めたもの
用途地域の指定のない区域 30,40,50,60,70%のうち特定行政庁が定めたもの

●次の場合には、それぞれ建ぺい率が緩和されます。
@ 角地で特別行政庁が指定した場合 10%プラス
A 防火地域内で耐火建築物(RC等)の場合 10%プラス
B 上記@とAの両方を満たす場合 20%プラス

      建ぺい率の適用除外地域一覧表
用途地域 容積率
第1種・第2種住居地域
準住居地域・準工業地域
近隣商業地域・商業地域
都市計画で定める建ぺい率80%、かつ、防火地域内の耐火建物は建ぺい率は
適用されない。

●建築面積とは、建物の真上から光を当てて、下に写った影の大きさに相当する部分を言います。
 
但し、軒先やバルコニーと言った部分は1m以内の突出は面積に算入しないなど一定の決まりが有ります。
■容積率とは?■
●容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合をいい、原則として用途地域ごとに決まっていますが、いずれを採用するかは自治体によって異なります。
      容積率一覧表(平成15年1月1日施行)
用途地域 容積率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
50,60,80,100,150,200%のうち都市計画で定めたもの
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地・第2種住居地域
準住居地域・近隣商業地域
準工業地域
100,150,200,300,400,500%のうち都市計画で定めたもの
工業地域・工業専用地域 100,150,200,300,400%のうち都市計画で定めたもの
商業地域 200,300,400,500,600,700,800,900,1000,1100,1200,
1300%
のうち都市計画で定めたもの
用途地域の指定のない区域 50,80,100,200,300,400%のうち特定行政庁が定めたもの

●前面道路幅が12m未満の場合には、自治体の採用する数値と、次の方式で算出した数値の
 いずれか低い方がその容積率となります。
住居系の地域 前面道路の幅(メートル)×4/10 (6/10選択可)
それ以外の地域 前面道路の幅(メートル)×6/10 (4/10,8/10選択可)

●次の場合にはそれぞれ容積率が緩和されます。
車庫部分の不算入 自動車や自転車の駐車専用施設については、その部分の面積が総床面積の
5分の1を超えない範囲で床面積に算入されません。
地階部分の不算入 地階の天井が地盤面から1m以下であれば、地下室は地上階の床面積の
2分の1までは床面積に算入されません。

建物の高さについての制限は?■
高さ制限
●日照や風通しなどの環境を確保するため、建築基準法では次のような建物の高さに関する制限が定められています。
@絶対高さ制限
 第1種・第2種低層住居専用地域では、低層住宅の日照・風通などの環境を保護するため、原則として建物の高さが10mまたは12mのどちらかに制限されます。
A道路斜線制限
 道路を挟んで向かい合う建物の環境や道路上の日照・通風などを確保するため、前面道路の反対側までの水平距離に応じて建物の高さを制限する規定です。
道路斜線制限
B隣地斜線制限
 隣地の日照・通風などを確保するため、隣地境界線までの水平距離に応じて建物の高さを制限する規定です。
 第1種・第2種低層住居専用地域では@の絶対高さ制限があるので、この隣地斜線制限は適応されません

隣地斜線制限
C北側斜線制限
 北側の隣地の環境(特に日照)を確保するため、北側前面道路の反対側の境界線または、北側隣地の境界線までの真北方向にはかった水平距離に応じて建物
 の高さを制限する規定です。

北側斜線制限
D日照規制
 高い建物の影から近隣の日照を守るための高さを制限する規定です。その規制内容は各自治体で決定します。中高層
 マンションなどの建設時に起こる日照権紛争の多発を背景に生まれた規制です。

日照規制

■道路についての制限は?■
●建築基準法では、都市計画区域内の建物の敷地は、原則として『幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない』と定められていま
 す。これを
接道義務といいます。
接道義務
(この場合の道路とは、道路法、都市計画法、土地区画整理法等による道路のほか、法が適用された時にすでにあった道や私道であっても
 一定の基準を満たしており、市区町村などからその位置の指定を受けた道路(位置指定道路)をいいます。)

●幅が4m未満でも法律の制定以前からあった道であれば、例外的に道路(いわゆる2項道路)と認められていますが、新たに建物を建てる場
 合には、道路と敷地の境界線を道路の中心線から2mのところまで後退させなければなりません。

 
これをセットバック言います。
セットバック

■相隣関係(民法)■
●『建物』と『境界線』の関係について
 ・建物を建築する際には、境界線から50cm以上離さなければなりません。(民法第234条1項)
 ・この距離は相隣者の間で合意すれば狭くすることもできます。

 
・この規定に違反して建築しようとする者がいるときには、隣地所有者はその建築を変更または止めさせることができます。
 (民法第234条第2項本文)

 ・それにもかかわらず、さらにそれを無視して建築が進むようであれば、建築工事の差止めを求め裁判所に申請することが
  できます。ただし、建築に着手してから1年以上たったとき、またはその建築が完成してしまった後では、中止・変更の請

  
求はできず、損害賠償の請求しかできません。(民法第234条第2項ただし書)
 
・上記の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います。(民法第236条
建物と境界線
●隣地の木の『枝』が越境してきた場合について
 
・隣地の竹木の枝が境界線を越えて出ているときは、竹木の所有者に境界線を越える部分を切り取るよう請求することがで
  きます。
(民法第233条第2項)
 ※木の枝が越境してきて日常生活に支障があるような場合には、切り取るよう求めることができますが、竹木の所有者の承
   諾なしに切ることはできません。

隣地の枝が越境
●隣地の木の『根』が越境を越えて出てきたときは、その根を切り取ることができます。
 
(民法第233条第2項)
 ※木の根を切り取ってしまうとその木に悪影響を及ぼす怒れもありますので、竹木の所有者に移植を検討してもらうなどの
 方法も考えてみましょう。

隣地の根が越境
●『境界線』の設置について
 ・土地の所有者は、隣地の所有者と共同で境界標を設けることができます。(民法第223条)
 ・境界標の設置や維持の費用は双方が半分ずつ負担します。ただし、測量のための費用はそれぞれの所有地の広さによっ
  て分担します
。(民法224条)
 ・境界標損壊・移動・除去したりなどして、境界を確認できないようにした者は、刑法により罰せられることがあります。
  
(刑法第262条の2)
 ※境界がなくなってしまうと、後々に境界紛争の原因ともなります。建築工事の着工前と完成後に、お互いが境界標を確認
  しておくようにすればトラブル防止になります。

境界線の設置
●境界が『不明』のとき、または境界に『争い』があるとき
 ・境界が不明のときや、境界標があっても争いがあるような場合は、まず当事者間の話し合いが重要となります。
 ・双方での協議をしても合意できない場合は、裁判所できめてもらうことになります。
境界線が不明の場合
●『塀や垣根』の設置について
 ・土地の所有者は、隣の所有者と共同の費用で、その境界に塀を設けることができます。
(民法第225条第1項)
 ・塀の高さは双方の話し合いによって決めますが、協議が成り立たない場合は高さ2mの板塀または竹垣にしなければなり
  ません。
(民法第225条第2項)なお、この場合の材質については、世間一般で使用されている普通の材質(ブロック塀やス
  チール製の塀等)と考えればよいでしょう。
 ・塀の設置及び維持の費用は双方が半分ずつ負担します
。(民法第226条)
 ・一方の所有者は、板塀や竹垣よりもっとしっかりした塀を作り、または高さが2mより高い囲いを設けることができます。た
  だし、これによって増えた費用は自分で負担しなければなりません。
(民法第227条)
 
・塀や板垣などの囲いの設置について、上記の規定とは異なる慣習があるときにはその慣習に従います。(民法第228条)
※どんなに高くても、またどんなに厚くてもよいわけではありません。隣地の日照・通風を不当に妨げたり、厚くして隣地使用過大に妨げるものは、許されないと考えられます。その場合には、低くすることや薄くすることを要求できますし、裁判所に訴え
を起こすという方法もあります。

塀や垣根の設置
境界付近での『隣地の使用』について
 
・土地の所有者は、隣地との境界またはその付近や塀や建物を作ったり修繕するために、必要な範囲で隣地の使用を請求すること   ができます。ただし、隣地の承諾がない限り隣の住家の中に立ち入ることはできません。(民法第209条第1項)
 ・隣人が損害を受けた時は、その補償金を請求することができます。(民法第209条第2項)
●『隣地から流れ込む水』について
 自然に流れてくる水
 ・土地の所有者は、隣地から自然に流れてくる雨水に対して文句を言うことはできません。(民法第214条)
 ・水の流れが何らかの事情により低地においてふさがれてしっまた時は、高地の所有者は自分の費用でそれを通すために
 
 必要な工事をすることができます。(民法第215条) 
 ・工事費用の負担について、特別の慣習があるときは、その慣習に従います。(民法第217条)
 人為的原因で流れてくる水
 
貯水・排水などのために設けた工作物が壊れたりふさっがたりしたことによって、別の土地に損害をかけたり、または、損害
 をかけるおそれがあるときは、損害を受ける土地の所有者に、修繕や水はけをさせることができ、必要なときは、損害を生じ

 ないように予防工事をさせることができます。
(民法第216条)
 
・工事費用の負担について、特別の慣習があるときは、その慣習に従います(民法第217条)
 ・土地の所有者は、雨水が直接隣の土地へ注ぎ込むような屋根やその他の工作物を設けることはできません。(民法第21
  8条)
●袋地からの『囲繞地(いにょうち)通行権』について
 
通行権が認められる場合
 ・ある土地が他人の土地に囲まれていて公路へ出ることができない(このような土地を袋地という)ときは、この土地の所有者
 
 は公路へ出るためにその周囲の他人の土地(囲繞地という)を通行することができます。(民法第210条第1項)
 ここでいう公路とは、公道に限らず公衆が自由に通行することができます。(民法第210条第1項)
 ここでいう公路とは、公道に限らず公衆が自由に通行できる私道も含みます。
 通行の方法・条件
 ・囲繞地通行権による通行の場所と方法は、通行する権利をもつ者のため必要なもので、しかも周囲の他人の土地にとって
 
 損害が最も少ないものを選ばなければなりません。(民法第211条第1項)
 ・その他にも袋地と囲繞地の各土地の沿革、袋地を生ずるにいたった経緯、従前の通路および実際に行われてきた通行の
  状況、現在の通路および通行の実状、各土地の地形的、位置的な状況。相隣地利用者の利害損失など諸般の事情を考
  慮し、具体的な事情に応じて、最も適当な通行範囲を定めるべきものであると考えられます。
 ・通行する権利を持つ者は、通行する土地に生じた損害に対して補償金を支払わなければなりません。ただし、通路の開設
  のため損害に対する補償金は一度に支払わなければいけませんが、それ以外の補償金については1年ごとに支払う

 
 ことができます。(民法第212条)
 ・ひとつの土地を分割又はその一部を譲渡したために、公路にでることがげきない土地ができてしまったときは、袋地になっ
  た土地の所有者は公路に出るために、分割された他の土地のみ通行できます。この場合には補償金を支払う必要はあ

  
ません。(民法第213条第1項・第2項)

■今、この点が見逃せない!!■
●住宅ローン減税・・・・10年間所得税が還ってくる
 
平成25年12月31日までの時限措置。
 一般住宅の場合、平成21年、22年中の入居なら最大控除額は500万円。23年入居になると最高控除額は400万円とな
 り以後、年々縮小され平成26年には廃止となる予定です。また、長期優良住宅の場合、平成21年〜23年中の入居なら
 最大控除は600万円。これ以後は一般住宅と同様に年々縮小され平成26年には廃止となる予定です。この減税で得した
 額を早め早めに住宅ローンの繰り上げ返済にまわすことで、さらにその減税額効果を高めることも可能となります。(繰り上
 げ返済の方法は期間短縮型が有利です)

●低金利・・・・いつまで続く?低金利
 
例えば借入額3000万円、返済期間35年の住宅ローンを、年2.9%と4.4%で組んだ場合の総返済金額の差はナン
 ト・・1100万円以上です。住宅購入にとって、金利は非常に大切な要素なのです。

●土地譲渡所得の税率軽減・・・現在は過去最低水準の20%!

 
平成16年1月1日以降より土地建物の譲渡益に対する税率が26%から過去最低水準の20%に軽減されています。(長期
 譲渡の場合)。不動産売買はその金額が大きいだけに、6%もの税率軽減は売主にとって大きなメリットです。これからは、
 景気回復による地価上昇も予測されることから、譲渡税率も再び上昇が予測されます。すでに、不動産の売却を決めてい
 る場合は、早めに決断された方が税金の節約になる場合もあります。 


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