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SOLEILシリーズ:|  大和高田W期-勝目- | 葛城-竹内- | 大和高田V期-奥田- | 王寺T期-本町4丁目- | 香芝]期-畑3丁目- | 香芝Z期-旭ヶ丘北- |
売土地:| 広陵町みささぎ台 | 上牧町ウエストタウン「片岡台」 |
The purchase of estate 不動産購入-QandA-
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■所有者の名義どうすればいいの?■
マイホームが完成して登記するとき、その所有者の名義いかんによっては、余計な税金を払う羽目になってしまいます。
そんなことのないように次のポイントだけは知っておきましょう。
 ●共働き夫婦の場合
  妻も資金を出したにもかかわらず、すべて夫名義とした場合には、その資金分が妻から夫への贈与されたものとして贈与税がかかってきます。そんな失敗
  をし
ないためにも、共働き夫婦が2人で資金を出し合ってマイホームを取得す場合には、2人の資金捻出割合(頭金+住宅ローン)に応じて持分登記をするこ
  とが大切です。

   
【例:4000万円の一戸建てを購入】

       夫・・・500万円(頭金)+2500万円(住宅ローン)=3000万円
       
妻・・・200万円(頭金)+800万円(住宅ローン)=1000万円         

     
とした場合、『夫=4分の3』、『妻=4分の1』の持分割合となる。
      

      
※その他、共働き夫婦の共有名義によるメリット
      
・夫婦そろって住宅ローン減税が受けられる。
      ・夫婦そろって居住用財産の係わる
3000万円特別控除が受けられる。(ただし、共に家屋についての持ち分を有していること)

 ●親からの援助を受ける場合の名義@
  
 子が親から、住宅取得資金の援助を受けた時も、上記と同様にその援助額の相当する分は、親名義の持分登記をしなければ、親から子へ贈与があった
   ものとみなされて贈与税がかかってきます。そこで、年間110万円までなら贈与税がかからない暦年課税を利用して、少しずつ子供名義の部分を増やし、
   残りを親との共有名義とする方法もあります。(この場合の生前贈与額は、親の死亡時には親の相続財産から除外される。また、その暦年贈与が有期定期
   金とみなされないための工夫も必要)
親の持分は、家屋部分に比重を置いたほうが、のちのち有利となる場合があります。なぜなら家屋は年々減価償却に
   よりその
評価価格が下落していくため、将来の親持分を買い取る際にその資金が少なくて済むからです。

 ●親からの援助を受ける場合の名義A
   
 
『後続時精算課税制度』の特例を利用すれば、一定要件を満たす住宅取得資金の贈与については3500万円までは非課税となりますので、子単独の名
    義で登記することも十分可能となってきます。
(平成21年12月31日までの時限措置)ただし、この場合の生前贈与額については、贈与者である親の死亡
    時に相続財産に加算されますので、上記@のケースに比べて相続税が増額になる場合もあります。

     @、Aどちらのケースが有利かは、親の財産額や住宅取得金贈与額、本人の相続額、@の場合は暦年贈与の期間が何年なのか等によって異なってき
     ますのでご注意下さい。

■自分の年収では借入はとても不安・・・・■
  ●申込人の年収が低くて希望額の融資が受けれない場合は、妻や親の年収を合わせて融資条件をクリアする『収入(所得)合算』という方法があります。
  ●『収入(所得)合算』できる相手は、配偶者・父母・子連帯債務者となることが条件です。
  (同居条件が付く場合もあります)
  ●また、年齢制限もあります。例えば公庫(※)ですと、完済時年齢が80歳までであるとか、民間ローンですと20歳以上60歳以下というような条件が付く
    場合があります。
 
 合算出来る収入の範囲も申込人の年収の2分の1までなどの条件が付く場合もありますので、ご利用される銀行でご確認ください。
   (非常勤扱いのパートは認められませんのでご注意を!!)

 『収入(所得)合算』は夫婦・親子が協力しあってマイホームを取得するという心強いシステムです。これにより融資額も増加し、 より理想に近づくことができる
 のです。 

■ローンの手続きなどしたことがなく心配・・・・・■
 
●通常、マイホームを新築・購入する時は、住宅会社や分譲会社がローン手続きを代行してくれたり、どの時点で何を用意すればよいかをアドバイスしてくれ
   ます。

 ●また、最近の金融機関は、住宅ローンのみを専門に取り扱う『ローンプラザ』等を各地に設置しはじめています。初めて住宅ローンを利用する人にも安心し
  て利用して頂けます。
 ●民間金融機関のローン手続きの流れの概略は下記をご覧ください。

                   ローン申し込み(団信やローン保証も同時に申し込む)
                       ↓
                 担保価格調査・申込人の審査・融資決定

                         ↓
                 入居・登記・ローン契約

                       ↓

                   資金個受取

     ・ローン申込から融資決定までの期間は約1〜2週間。融資決定から入居・登記までの期間は注文住宅か建売住宅、中古住宅かにより異なります。
      入居・登記からの資金の受け取りまでの期間は金融会社にもよりますが、公的融資に比べかなりスピーディに行われます。 
     ・民間金融機関では売買契約締結前に仮審査を行うケースがありますが、ローン申し込みには購入する不動産の売買契約書の写しが必要なため、
      正式なローンの申し込みは売買契約締結後になります。

 ●住宅ローンの利用にあたっては、次のような書類が必要です。詳細は金融機関の窓口にてご確認ください。
     ・所得証明書(源泉徴収票)または確定申告の写し・納税証明書等
     ・土地・建物の登記簿謄本や公図等
     ・印鑑証明                                           
     ・住民票謄本 
             など・・・・

■早めの対処が決め手!!民事再生法も応援!!■
  ●無理な、借入をしないことは当然ですが、人生何が起きるか分かりません。勤務先の倒産やリストラによる失業、病気などにより返済が遅れる場合だって
   ありえます。
  ●その場合はとにかく早めに『借入先の金融機関に
相談に行くこと』。金融機関もその様な事情で生活再建の努力をしている人には、柔軟な対応をしてくれ
   ます。
  ●例えば、公的融資ではリストラで失業したり、収入が大幅にダウンして返済が困難になった場合には
返済期間を最長15年延長したり、最長3年間元本の
   支払い据置き期間
をもうけたり、またその間の金利を引き下げるなどの措置を講じて負担を軽減してくれますので、恥ずかしがらずに一刻も早く窓口で相
   談してください。
 
 ●返済の督促を無視したりあいまいな態度を続けていると、規則通りに処理されてマイホームが競売にかけられてしまいますのでご注意ください。
  ●平成12年11月21日の
民事再生法の改正により、住宅ローンについては70歳まで最長10年間繰り延べ返済ができるようになりました。これにより自宅
   に住み続けながら生活を再建できる道がまたひとつ設けられました。
  ●賃貸住宅については、非常に厳しい現実があります。3ヶ月ほど家賃を滞納してしまうと賃貸契約に基づいて契約が解除され、アパートをおいだされてしま
   います。当然、家賃滞納で追い出された人を、喜んで入居させてくれる人のいい大家さんなど、どこにもいるはずがないでしょう。

■一戸建だと、修繕費も大変・・・・?■
 
 ●新築住宅であっても住んでいるうちに、外壁にヒビが入ったり、雨漏りがしたり、浴室のタイルが割れたりするなどのトラブルが発生する場合があります。
   これらの補修には、通常なら
相当高額な修繕費用が必要です。
  ●でもご安心ください。
『住宅性能保証制度』がこれらの突発的なリスクからあなたの大切なマイホームを守ります。
  ●基礎・床・壁・柱・屋根などの構造上重要な部分のトラブルについては
10年間の長期保証があります。またそれ以外の
   建具の変形や仕上げの剥離、設備の不良等小さな部分のトラブルについても1〜2年の保障があります。
  ●さらに
平成12年4月1日からは『住宅の品質確保の促進等に関する法律』が施行され、新築住宅の取得契約(請負だけでなく売買も)において10年間の
   瑕疵担保責任
(修補請求権等)が義務付けられました。
  ●中古住宅の場合、『現状有姿』での取引が大半となりますので、契約前にしっかりと建物のチェックを行ってください。後になって気づいても『後の祭り』な
   のです。人生計画が変わらないようお気を付け下さい。


■もし、ローンが組めなかったら・・・・・?
 
●予定しているローンがおりなかった場合でも『ローン特約』があなたを守ります。
 
●予定していた金融機関からの住宅ローンが借りれなかった場合は、基本的にはなんらかのペナルティが課せられます。特に相手方がその契約に基づい
  て引越しなどすでにされている場合は、違約金の支払い・手付金の放棄が必要となることがあります。
 ●こうしたトラブルを避けるために、あらかじめ契約締結時において
『もし予定しているローンが
  おりなっかた場合には契約を白紙に戻す』
という特約をつけておきます。 
 ●これをローン特約といい、事前にきめておいた特約期間内であれば手付金放棄や違約金
  の支払などのペナルティなしで契約を白紙に戻すことができます。

 ●参考までに、ローン特約の簡単な例をご紹介します。

    
第○○条(ローン特約)
   
   本契約は買主が○○銀行の住宅ローンの借入を条件として締結するものであって万
      一住宅ローンの借入が不可能となった場合には売主は受領済みの全ての金員を全額
      買主に返還して本解約を解除するものとする。ただし、買主が本契約締結後、ローン借
      入に必要な書類の提出を延滞する等、買主の責に帰するべき事由によりローンが不
      成立となった場合にはこの限りではない。


■火事や地震の被害にあったら・・・・?■
  
●火災保険に加入することで、万一火災が発生しても損害を補填できます。火災保険は保険金額・保険期間・地域建物
   構造等でことなります。
  ●住宅ローンを利用する場合、ほとんどの金融機関は、ローンの借主が火災保険へ
加入することを義務付けています。
  ●一般的には、火災保険はローンの借主が火災保険会社と任意に契約し、金融機関はその火災保険会社にたいして

   権を保全
します。
 
 ●地震保険は火災保険に上乗せする形での加入になります。地震保険料は地域・建物構造で異なり、建築年数や耐震
   性能により割引(10〜30%)があります。

   火災保険料の保険金額については、融資額以上であればOKという金融機関もありますが、万一の生活再建を考えて時価額

   (もしくは再調達価格)まで掛けておくことをお勧めします。

■ローンの保証人になってくれる人がいない・・・・!!
 
 ●保証期間に保険料を支払うことで、融資に伴う保証人は不要となります。
    
 (利用する融資制度によって、保証期間はことなります)
  ●保険料は借入金額や返済期間・担保評価率等で異なり、融資実行時に一括して支払います。
     
(保証期間が短いほど、保険料は安くなります)
  ●住宅支援機構と民間金融機関との提携ローン『フラット35』の場合もあらかじめ金利のなかに保証料部分も組み込んで計算されています。
   融資(実行時)における保証料は必要ありません。
  ●民間金融機関の場合は、保証期間による補償を融資の原則としている場合が多く融資実行時には保証料の一括払いがが必要となります
   が、最近では少しずつ保証料不要のタイプも増加しつつあります。
  ●返済が不可能になったときは保証機関が完済しますが、その債権は保証機関が引き継ぎます。
    
 (支払い義務が免除されるものではありません)

    保証料という費用がかかりますが、連帯保証人の引き受け手をお願いするという大変な手間や心労がなくなりますので安心です。
    また金融機関にとっても安心であり、言い換えれば、融資が非常に受けやすくなるシステムであると言えます。


自分に万が一何かあったら、残された家族はどうなる?■
 
●通常の住宅ローンには、借主に万が一(死亡・高度障害)のことが起こった場合にローンが完済できるように、あらかじめ生命保険機能が組み込まれ
   ています。
 ●一般的に生命保険料相当分は
金利に上乗せされており、生命保険に加入できることを融資条件の一つとする金融機関が多くみられます。
 
●最近では死亡・高度障害だけでなく、ガンと診断された時点でローンの返済が免除される『ガン保障特約付』や、脳卒中・心筋梗塞・その他慢性疾患で
  一定期間以上の就業不能状態が続くとローン返済が免除となる『疾病保障付』住宅ローンが最近では増えつつあります。
 ●長期固定金利が特徴のフラット35には生命保険機能はついておりませんので、ローン利用者は任意で住宅金融支援機構の団体信用生命保険
(機構
  団信)
に加入することになります。機構団信の保証料は毎年1回払いの掛け捨てで、残債務に応じて保険料が決まります。万一にそなえて利用者のほ
  とんどが加入しています。

     住宅ローンの持つ生命保険機能を上手に利用することで、マイホームという資産を形成しながら大切な家族を守ることも
     可能になります。マイホーム取得をきっかけに、これまでの無駄な生命保険を今一度見直してみてはいかがでしょう。

■機構団体信用生命保険・特約について■
 ●フラット35を利用する場合の1年目の団信特約料(年間保険料)の計算を行います。
 ●特約料は
年払いで2年目以降は残元金の減少に伴って年々安くなっていきます。
 ●団信機構には、死亡・高度障害になった場合にローンの残債がなくなる通常の制度に加え、3大疾病のどれかにかかった場合に一定の要件のもと残
  債がなくなる
『3大疾病付機構団信』や連帯債務者である夫婦のどちらか一方が亡くなられた場合に両方の残債がなくなる『デゥエット(夫婦連正団信)』
  という制度があります。
 ●加入は任意ですが、万が一に備えてこの制度への加入をお勧めします。
  毎年の資金計画の中にも、ぜひこの費用も組み込んでおいてください。

◇特約料の年払額の目安◇
機構団信(借入金額1,000万円、お一人で加入された場合)
 ●下記特約料は元利均等返済、借入金利年3.0%でご返済された場合の債務残高で計算した額の一例です。
  ご加入の借入方法、借入金額や借入金利等がこれと異なる場合は、この表の通りにはなりません。
   (実際は、ご加入者ごとの債務残高に基づいて計算した額となります。)
 ●借入金額が2,000万円の場合の特約料は約2倍となります
 ●「デュエット」をご利用の場合の特約料は約1.56倍となります。
 ●これから新たに団信にご加入いただくお客様で、平成21年3月31日以降にローンの借入を申込をされた場合は、1年目の特約料のみ28,100円となり
  ます。
 ●特約料は、加入者の増減や年齢構成等により、将来変更することがあります。
◇元利均等返済の場合◇  (単位:円)
総支払額 返済期間 1年目 5年目 10年目 15年目
294,900 15年 35,800 27,200 15,400 1,600 20年目
400,900 20年 35,800 30,000 21,800 12,300 1,300 25年目
511,400 25年 35,800 31,600 25,600 18,700 10,500 1,100 30年目
626,500 30年 35,800 32,700 28,100 22,800 16,600 9,400 1,000 35年目
745,400 35年 35,800 33,500 29,900 25,700 20,800 15,100 8,600

3大疾病付機構団信(借入金額1,000万円で加入された場合)
 ●下記特約料は、元利均等返済、借入金利年3.0%でご返済された場合の債務残高で計算した額の一例です。
  ご加入者の借入方法、借入金額や借入金利等がこれと異なる場合には、この表の通りにはなりません。
  (実際は、ご加入者ごとの債務残高に基づいて計算した額となります。)
 ●借入金額が2,000万円の場合の特約料は約2倍となります。
 ●特約料は、加入者の増減や年齢構成等により、将来変更することがあります。
◇元利均等返済の場合◇  (単位:円)
総支払額 返済期間 1年目 5年目 10年目 15年目
450,100 15年 54,700 41,500 23,500 2,500 20年目
612,6000 20年 54,700 45,800 33,400 18,800 2,000 25年目
781,400 25年 54,700 48,300 39,200 28,500 16,100 1,700 30年目
957,200 30年 54,700 50,000 43,000 34,800 25,400 14,300 1,500 35年目
1,138,900 35年 54,700 51,100 45,600 39,200 31,800 23,10 13,100

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