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The purchase of estate 不動産購入-QandA-
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■マイホームを購入する際に係わる諸経費の目安■
●購入時の諸経費には、その物件価格以外に登録免許税や不動産取得税等の税金・登記費用、ローンを組む時に必要となる保証料・火災保険料・団信特
 約料等の
ローン諸費用が必要となり、これらが大きな部分を占めます。
 それ以外に、大規模開発団地では団地施設使用負担金等が必要となる場合もあります。

 また、
引っ越し代・カーテン代もまとまった金額になりますので、忘れないように予算に加えておくようにしましょう。

●新築物件については
消費税の対象となりますので、購入の際には「消費税込」か「消費税別途」か必ず確認して下さい。
建物価格の8%の税額になります。(平成29年4月には10%の予定)
平成26年4月からの消費税8%の場合は一般住宅は最高400万円、認定長期優良住宅または認定低炭素住宅は最高500万円になります。
また、年収に応じて「すまい給付金」が支給されます。

●物件価格に対する諸費用の割合(建物の消費税除く)については、一般的に下記の数字が目安と言われています。
     
新築住宅購入・・・4〜7% 一般的な新築住宅(税法上の軽減措置要件に該当するもの)の場合、通常費用となる
登記及びローン関係の諸費用の目安は、購入価格(消費税除く)のおよそ4%です。
中古住宅購入・・・7〜10% 中古住宅については、購入価格の3%+6万円と言う仲介手数料が大きな割合を占め
また建物の築年数によっては税金等の軽減措置が受けられなくなります。
建替え・・・10%程度 建て替えの場合には、古い建物の解体費用、工事期間中の仮住まい費用、それに伴う
2階の引っ越し費用等が発生しますのでご注意下さい。

★諸費用は少し多めにみて、資金計画に組み込んでおきましょう。


■マイホーム購入に係わる諸費用の概要■

土地や住宅を購入したり、住宅を新築した場合には次のようなものが物件購入価格以外に必要となります。


種類 内容 税額 軽減措置
 印紙税
   
(※6)
不動産売買契約書または
建築請負契約書を取り交
わした時
100万円超
500万円以下           2,000円
500万円超
1,000万円以下         10,000円
1,000万円超
5,000万円以下         20,000円
5,000万円超
1億円以下            60,000円
100万円超
500万円以下
軽減なし
(1,000円)
500万円超
1,000万円以下
軽減なし
(5,000円)
1,000万円超
5,000万円以下
15,000円
(10,000円)
5,000万円超
1億円以下
45,000円
(30,000円)
ローン利用に際し、
金銭消費貸借
契約書を取り交わした時
なし




所有権
保存
新築住宅を建築または
購入し、所有権を自分
名義にするとき
固定資産税評価額×0.4% 固定資産税評価額×0.15%
(認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合、0.1%)
所有権
移転
住宅用の土地または中古
住宅を購入し、所有権を自
分名義にするとき
              (※1)
土地:固定資産税評価額×1.5%
建物:固定資産税評価額×2.0%
土地:なし
建物固定資産税評価額×0.3%
(認定長期優良住宅の場合、0.2%)
(認定低炭素住宅の場合、0.1%)
(特定の増改築実施中古住宅の場合、0.1%)
抵当権
設定
ローンを借りるために、不
動産に担保を設定するとき
債権額×0.4% 債権額×0.1%






(※2)
土地                    (※3)
固定資産税評価額×0.5%×3.0%
次のいずれか多い方金額を左記の税額から控除
@45,000円
A土地1uの評価額×50%×住宅床面積の2倍(200uが限度)×3%
建物 売買等により不動産を取
得したとき(相続による取
得は除く)
固定資産税評価額×4.0%  (※3) (固定資産税評価額−控除額)×3%
※控除額はその建物が新築された
日により異なります。                         
(※4)
昭和50年12月31日以前 250万円
昭和51年1月1日〜
昭和56年6月30日まで
350万円
昭和56年7月1日〜
昭和60年6月30日まで
420万円
昭和51年7月1日〜
平成元年3月31日まで
450万円
平成元年4月1日〜
平成9年3月31日まで
1,000万円
平成9年4月1日〜
※長期優良住宅(平成28年3月31日までの特例)
1,200万円
1,300万円
消費税 建売住宅を取得または
住宅を新築したとき
(土地については非課税)
「消費税込」か「消費税別途」
かは必ず確認すること
建物及び外構価格×8.0%
(平成29年4月には10%の予定)
軽減なし
贈与税
(住宅資金
贈与制度)
親などから住宅取得資金
の贈与を受けた時
通常の非課税枠に上乗せできる非課税限度額は以下の通り
(平成26年中の贈与の場合)
・省エネ性・耐震性を備えた住宅の場合・・・・・・・・1,000万円
・上記以外の住宅の場合・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・500万円                          
(※5)
(※1)本則税率は2.0%ですが、土地については特例税率が次の通り適用されています。H24/4/1〜H29/3/31・・・1.5%
(※2)軽減措置を受けるには、住宅であること・面積要件等、一定の条件を満たす必要があります。
(※3)不動産取得税の本則税率は4.0%ですが、平成15年4月1日から平成30年3月31日までの間、特例税率の3.0%が適用されています。
    
また、土地の課税標準についても、当面の間「固定資産税評価額の50%」とする特例措置が講じられています。
(※4)
この軽減措置を受けるためには取得の日から、おおむね60日以内に都道府県税事務所に特例を受ける旨の申告をしなければなりません。
(※5)住宅取得金の贈与に掛かる非課税措置は平成31年6月30日までで、平成27年度以降、延長・拡充されています。ただしただし、東日本大震災の被災者
    については以下の通りである。
    ・平成28年10月〜29年9月に契約を行い、且つ消費税10%が適用される方
     質の高い住宅:3,000万円、左記以外の住宅(一般):2,500万円
    ・その他の機関に契約を行う方
     質の高い住宅:1,500万円、左記以外の住宅(一般):1,000万円
(※6)印紙税の軽減措置欄のカッコ内の金額は平成26年4月1日〜平成30年3月31日までの金額です。
■融資面における優遇措置
返済期間メリット・・・新築住宅は、中古住宅に比べて住宅ローンの長期返済が可能。
          (返済期間住宅の構造や借入時の年齢によって異なります。
              中古住宅ではこれら以外に建築年数という条件が加わってきます。)
融資額のメリット・・・一般的に、新築住宅は中古住宅に比べて建物部分の評価額が大きいため、融資額も大きくなる。
■ローン利用に際し必要となる諸費用■
種類 内容
ローン保証料 連帯保証人を代行する保証会社に支払う。借入金額と返済期間に応じて保証料が決まる。
連帯保証人がいれば不要だが、民間ローンでは原則として保証会社の保証を求める場合が多い。
保証人・保証料とも不要なローンもある。その場合には、通常の金利に保証料相当分が上乗せされている。
火災保険料 ほとんどの住宅ローンで加入が義務付けられている。保険料は建物の構造・地域・返済期間により
異なる。火災保険料の保険請求権には融資機関の質権が設定される。
※火災保険では地震・噴火・津波による損害は補償されませんので、別途、地震保険に加入する
必要がある。地震保険は火災保険に付帯する方式での契約となる。
保険金額2,000万円・保険期間30年・新築木造一戸建て住宅の場合、約66〜92万円
(スタンダードタイプも地域によって異なる。)
生命保険料 借主の死亡等、万一に備えて加入。生命保険に加入出来ることを融資条件の一つとなる金融機関も多い。
最近では死亡高度障害に加えてガン・脳卒中などの三大疾病や、糖尿病などの慢性疾患もカバーできる
ものも誕生している。保証料はローン金利に上乗せする形で徴収される場合が多い。
事務手数料 住宅ローンを利用する場合にかかる融資事務に対する手数料。
申込一件ごとにかかるので複数ローンを組み合わせると結構金額がかさむ。ご注意を!!
2〜5万円のところが多いが、融資額に応じて金額が変わる銀行もある
登録免許税等 融資期間とローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ時に印紙税・抵当権設定の登記をするときに
登録免許税がかかる。
前述の「購入時の税金」を参照。
つなぎ融資
関係
公的融資を利用する場合、建物完成後、資金が提供されるまで3〜6ヶ月かかることがある。
したがって、住宅の引き渡し時には一時的に銀行から「つなぎ融資」を受ける必要が生じる。これは、
公的融資の資金が下りた時点で一括返済する短期融資で、金利は通常、銀行のローンと同程度か、
少し高めに設定されている。このつなぎ融資を利用すると、その金利や事務手数料(1〜3万円位)、
印紙税が必要となる。
金利は借入期間によって異なる。印紙代は前述の「購入時の税金」を参照。
■その他必要となる諸費用■
種類 内容
登記手数料 建物保存、所有権移転や抵当権設定登記手続きは司法書士に代行してもらうのが一般的。
また、住宅を新築した場合の建物表示登記手続きや古家を取り壊した場合の建物滅失登記手続きには、
土地家屋調査士に依頼して代行してもらう場合がほとんど。報酬額は登記の種類によっても異なる。
目安として、保存:約2万円、移転:約4万円、抵当権設定:約2万円、表示:約8万円
仲介手数料 住宅の敷地を不動産業者を通じて購入する場合には「売買価格×3%+6万円」(消費税別)の
仲介手数料が別途必要となる。新築の建売住宅購入の場合でも不動産業者を通じた場合には、
同様に仲介手数料が原則必要となる場合があるので、必ず事前に確認しておくこと。
施設
維持費等
大規模開発の団地では、集中汚水処理施設等の維持管理のために団地施設負担金を引き渡し時に
支払うシステムをとっているところが多い。その他、月々負担金を撤収して団地施設を維持管理する
ところもある。マンションの場合は、引き渡し時に修繕積立金が必要となることが多い。
負担金や積立金は、数十万円単位。月々負担金は3千円前後が多い。
引っ越し代等 引っ越し費用、カーテン、照明器具や家具などの購入費、電話移転料は必ず予算化しておくこと。
また、地鎮祭や上棟式を行う場合もあらかじめ当初からの資金計画に組み込んでおくことが必要。
清算金等 中古住宅や中古マンション・土地を購入したときに売主と買主の間において支払い義務の発生している
固定資産税・都市計画税等の清算を行う場合がある。清算方法としては、所有権移転の日を境にして
日割り、あるいは月割により双方の負担金を按分し清算するのが通例。
解体費等 建替えの場合には古家の解体費や建替え期間中の仮住まいの費用が必要。解体費は建物の構造や
その場所等によってそれぞれ異なるが、一般的には木造家屋の目安は
坪5.5〜6.5万円程度
言われている。(RCが最も高い)
仮住まい費用は、
月家賃の6〜10ヶ月分程度は最低でもみておくのが賢明。
 
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